Zur Darlegung einer Verrechnungsabrede im Mietrecht

Zur Darlegungs- und Beweislast einer Verrechnungsabrede

Beklagter hatte seine letzte Miete nicht bezahlt.

AG Bochum, Urteil vom 09.09.2014, 65 C 516/13

 

Nordrhein Westfalen Wappen

Amtsgericht Bochum
Urteil vom 09.09.2014
65 C 516/13

Im Namen des Volkes
Urteil

In dem Rechtsstreit

des Herrn....

Klägers, Widerbeklagten

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Volker Dahlbokum, LL.M.Eur., LL.M., Klosterstr. 22, 40211 Düsseldorf

./.

Herrn.....

Beklagten, Widerkläger

Prozessbevollmächtigte:

hat das Amtsgericht Bochum auf die mündliche Verhandlung vom 09.09.2014 durch den Richter am Amsgericht ....

für Recht erkannt

  1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 580,00 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 290,00 € seit dem 04.07. und 06.08.2013 zu zahlen.

  2. Die Widerklage wird abgewiesen.

  3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

  4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
    Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 120% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert für den Rechtsstreit (Klage und Widerklage) wird auf 697,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Beklagte war seit dem 01.08.2009 Mieter einer Eigentumswohnung im Haus ..... Straße in B. Das Mietverhältnis endete zum 31.08.2013. Von dem Beklagten war zuletzt eine monatliche Gesamtmiete i. H. v. 290,00 € zu zahlen. Am 23.05.2013 wurde der Kläger infolge eines rechtskräftigen Zuschlagbeschlusses des Amtsgerichts Bochum im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens neuer Eigentümer der streitgegenständlichen Eigentumswohnung. Einnahmen und Ausgaben bis einschließlich 22.05.2013 gingen zu Gunsten und Lasten der Masse, für die spätere Zeit zu Gunsten und zu Lasten des Klägers. Die Miete für die Monate Juli und August 2013 sind von dem Beklagten nicht gezahlt worden. Am 05.09.2013 erfolgte die Wohnungsübergabe vom Beklagten an den Kläger. Bei dieser Gelegenheit zahlte der Kläger an den Beklagten einen Betrag i. H. v. 530,00 €.

Der Kläger beantragt wie erkannt.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt der Beklagte,

den Kläger zu verurteilen, an den Beklagten 117,00 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, bei Übergabe seien in der Wohnung eine Einbauküche und weitere umfangsreiche Einrichtungsgegenstände zurückgelassen worden. Insoweit hätten sich die Parteien auf einen Kaufpreis i. H. v. 1.200,00 € für die Einbauküche und weitere 200,00 € für die Wohnungseinrichtung geeinigt. Von dem Betrag i. H. v. 1.400,00 € seien die Mieten für die Monate Juni, Juli und August 2013 abgezogen worden, so dass ein Restbetrag i. H. v. 530,00 € verbleiben sei. Dieser Betrag sei dann auch an den Beklagten ausgezahlt worden. Auf Grund der Aufrechungsvereinbarung sei die Mietzinsforderung des Klägers für die Monate Juli und August 2013 erloschen.

Der Kläger trägt vor, die Parteien hätten sich für die Übernahme der Einbauküche auf einen Betrag i. H. v. 530,00 € geeinigt. Die restlichen Möbel seien wertlos gewesen und seien von dem Kläger im Interesse des Beklagten kostenlos entsorgt worden. Eine Verrechnung mit den offenen Mieten für die Monate Juli und August 2013 habe gerade nicht stattgefunden.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 09.09.2014 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet.

Der Kläger kann von dem Beklagten gem. § 535 BGB Zahlung der Mieten für die Wohnung im Haus .... Straße in B. in Höhe von insgesamt 580,00 € für die Monate Juli und August 2013 verlangen. Unstreitig hat der Beklagte diese Mieten nicht gezahlt.

Diese Forderung ist nicht durch eine Verrechnungsvereinbarung der Parteien erloschen. Es steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die Parteien für die Übernahme der Einbauküche und der sonstigen Wohungseinrichtung auf eine Abstandssumme i. H. v. insgesamt 1.400,00 € geeinigt haben. Die Parteien stellen den Inhalt der Absprachen bei der Wohnungabnahme am 05.09.2013 unterschiedlich dar. Offensichtlich sagt eine der Parteien bewusst die Unwahrheit. Das Gericht kann jedoch nicht sicher feststellen, welche Partei unwahr vorträgt. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung das Wohnungsabnahmeprotokoll und die Quittung über die Zahlung von 530,00 € jeweils im Original vorgelegt. Bei beiden Urkunden ließ es sich nicht feststellen, dass Eintragungen nachträglich erfolgt sind. Es ist anscheinend der gleiche Kugelschreiber verwandt worden. Weder aus Schriftbild noch aus der Anordnung lässt sich der Schluss ziehen, dass bestimmte Angaben nachgetragen wurden. Auch durch ein Gutachten lässt sich bei dieser Sachlage nicht feststellen, ob nachträgliche Veränderungen vorgenommen wurden. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedurfte es daher nicht. Die Zahlungsquittung ist unstreitig auf einem DIN-A-4-Blatt unterschrieben worden. Von Klägerseite wird im Original jedoch nur ein abgeschnittenes Blatt vorgelegt. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass auf dem abgeschnittenen Teil des Blattes die Berechung aufgeführt war, wie sie von dem Beklagten dargelegt worden ist. Auf der anderen Seite ist die Erklärung des Klägers, auf dem Blatt hätten sich mit der Vereinbarung nicht im Zusammenhang stehende Interna seiner Firma befunden, da er bei der Wohungsabnahme ein leeres Blatt nicht mehr dabei gehabt habe, nicht von der Hand zu weisen, wenn auch nicht vollständig überzeugend. Es ist jedoch möglich, dass der Kläger genau aus diesem Grund den oberen Teil der Quittung entfernt hat, da er die Interna zu Firmenzwecken benötigte. Der Kläger hat weiter angegeben, bei der Wohungsabnahme sei ihm nicht bekannt gewesen, ob der Beklagte die Mieten bis einschließlich August 2013 gezahlt habe. Der Beklagte habe ihm nähmlich erklärt, sämtliche Mietzahlungen seien an den Zwangsverwalter erfolgt. Die Aufstellung des Zwangsverwalters habe erst nach der Wohnungsübergabe erhalten. Eine Verrechnung mit den offen stehenden Mieten habe daher nicht erfolgen können. Vielmehr habe er den vereinbarten Betrag in bar an den Beklagten ausgezahlt. Auch dieses Vorbringen des Klägers ist in sich schlüssig und nachvollziehbar. Dem steht auch der Vortrag des Beklagten, der Kläger habe ihm bei der Wohnungsübernahme die Abgrenzungsabrechnung des Zwangsverwalters, Bl. 98 d. A., übergeben, aus der sich gerade ergebe, dass für Juli und August 2013 eine Mietzahlung nicht erfolgt sei. Die Übergabe dieser Abgrenzungsabrechnung vom Kläger an den Beklagten ist streitig. Der Beklagte hat in seinem Schreiben vom 06.09.2013 ausgeführt, dass eine Doppelzahlung der Miete für Juni 2013 erfolgt sei. Ausweislich des Inhalts hat der Beklagte diesem Schreiben eine Kopie der Abgrezungsabrechnung der Zwangsverwaltung beigefügt. Dies ist aber nicht verständlich, wenn er genau diese Unterlagen einen Tag zuvor von dem Kläger selbst erhalten hätte. Das Gericht kann daher nicht feststellen, dass dem Kläger bei der Wohungsübergabe tatsächlich bekannt war, dass der Beklagte die Mieten für Juli und August noch nicht gezahlt hatte. Entgegen der Ansicht des Beklagten kann daher aus der Zahlung des Betrages i. H. v. 530,00 € nicht der Schluss auf die Unwahrheit des Klägervorbringens gezogen werden.

Der Beklagte ist für die von ihm behauptete Vereinbarung darlegungs- und beweispflichtig. Auf Grund des bisherigen Sachvortrages und der vorliegenden Indizien konnte sich das Gericht keine sichere Überzeugung von der Richtigkeit des Beklagtenvortrages verschaffen. Die Indizien sprechen vielleicht für das Beklagtenvorbringen. Eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit ist jedoch nicht gegeben. Ein weiterer Beweisantritt des Beklagten liegt nicht vor, so dass der Beklagte letzlich beweisfällig geblieben ist. Er bleibt daher zur Zahlung der Mieten für Juli und August 2013 i. H. v. 580,00 € verpflichtet.

Der Zinsanspruch in gesetzlicher Höhe folgt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.

Die offenbar nur zur Erreichung der Berufungsgrenze erhobene Widerklage ist unbegründet. Nach dem Gesagten kann nicht dabon ausgegangen werden, dass es sich bei den Fahrtkosten für die Anreise zum Termin am 05.09.2013 für den Beklagten um sogennate "frustrierte Aufwendungen" handelt. Unabhängig davon war der Beklagte aber in jedem Fall verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31.08.2013 an den Kläger zu übergeben. Seine Anreise war daher in jedem Fall erforderlich. Ob eine darüber hinausgehende Intention der Fahrt erreicht wurde und ob das Vertrauen des Beklagten in die Redlichkeit des Klägers nachhaltig enttäuscht worden ist, mag dahinstehen. Ein Erstattungsanspruch bzgl. der Fahrtkosten besteht jedenfalls nicht.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Anmerkung:
Der Beklagte hat gegen das Urteil Berufung zum Landgericht Bochum - I 9 S 161/14 - erhoben.