Schadensersatz wegen Falschberatung im Mietrecht

Kläger forderte Schadensersatz, weil anwaltlicher Beratungsvertrag verletzt wurde

LG Hagen, Urteil vom 18.01.2006, 8 O 288/05

Landgericht Hagen
Urteil vom 18.01.2006
8 O 288/05

Im Namen des Volkes
Urteil

In dem Rechtsstreit

Herrn …

Kläger

./.

Herrn …

Beklagten

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dahlbokum und Dr. Stoppel, Klosterstr. 22, 40211 Düsseldorf

hat die 8.Zivilkammer des Landgerichts Hagen aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 14.12.2005 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht …, den Richter am Landgericht … und die Richterin …

für Recht erkannt

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.938,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 4.400,00 € ab dem 06.05.2005, aus 880,00 € ab dem 01.06.2005, aus 380,00 € ab dem 01.07.2005 und aus 278,05 € seit dem 06.08.2005 zu zahlen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Schadenersatz wegen falscher anwaltlicher Beratung in Anspruch.

Der Kläger war Mieter des Einfamilienhauses …Str. 40 in Iserlohn. Er hatte das Objekt erstmals mit Mietvertrag vom 28.07.1994 gemietet. In diesem Vertrag war u. a. vereinbart, dass das Mietverhältnis am 01.10.1994 beginnt und auf 10 Jahre geschlossen wird; der Mietzins betrug 1.500,00 DM monatlich. Für den Fall, dass der Vertrag nicht spätestens ein Jahr vor Ablauf verlängert wird, verpflichtet sich der Kläger zur Rückgabe zum Ende September 2004. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 28.07.1994 und auf die mit „Mietvertrag“ überschriebene zusätzliche Vereinbarung Bezug genommen (Bl. 58 ff. der Gerichtsakte).

Am 30.09.2003 schloss der Kläger einen neuen Mietvertrag über das Objekt ab. Mietbeginn war der 01.10.2004, das Mietverhältnis sollte auf unbestimmte Zeit laufen und der Mietzins betrug 880,00 €. In einer ebenfalls mit „Mietvertrag“ überschriebenen zusätzlichen Vereinbarungen vom gleichen Tag legten die Mietparteien fest, dass es sich um keinen normalen Mietvertrag handele, sondern nachstehende Sondervereinbarungen gelten sollten, u. a. sollte die Kündigungsfrist für beide Vertragsparteien ein Jahr zum Quartalsende betragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 30.09.2003 und auf die mit „Mietvertrag“ überschriebene zusätzliche Vereinbarung vom selben Tag Bezug genommen (Bl. 8 ff. der Gerichtsakte).

Etwa Mitte 2004 erwarb der Vater des Klägers für diesen im Rahmen der Zwangsversteigerung eines der Nachbarhäuser. Der Kläger wandte sich daher mit Schreiben vom 14.07.2004 an seine Vermieter und erklärte u. a. „Jetzt nachdem alles renoviert ist, das Dach gedeckt, der Dachboden ausgebaut, die Terrasse neu … muss ich unseren Mietvertrag leider kündigen (…)“. Einen Kündigungszeitpunkt nannte er in dem Schreiben nicht. Die Vermieter waren zu einer Entlassung aus dem Mietverhältnis vor dem 31.12.2005 nur bei Stellung eines geeigneten Nachmieters bereit.

Der Kläger wandte sich telefonisch an den Beklagten und bat um Prüfung, ob eine Lösung aus dem Mietvertrag vor der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von einem Jahr zum Quartalsende möglich sei.

Der Beklagte erteilte mit Schreiben vom 30.08.2004 Auskunft dahin, dass der neue Mietvertrag frühestens ab dem 01.10.2004 gekündigt werden könne und mit einer solchen Kündigung zum frühest möglichen Zeitpunkt das Mietverhältnis erst zum 31.12.2005 beendet sei; die gesetzlichen Regelungen seien insoweit abdingbar, so dass entgegen § 580 a BGB also auch deutlich längere Kündigungszeiträume vereinbarungsfähig seien. Der Beklagte empfahl dem Kläger den Abschluss eines Aufhebungsvertrag mit den Vermietern. Wegen der weiteren Einzelheiten wurde auf das Schreiben des Beklagten vom 30.08.2004 Bezug genommen (Bl. 25 der Gerichtsakte). Das dem Kläger für die Auskunftserteilung in Rechnung gestellte Honorar belief sich auf einen Betrag in Höhe von ca. 200,00 €.

Der Kläger, der bereits im Herbst 2004 das andere Haus bezogen hatte, zahlte den Mietzins daraufhin weiter und behielt auch die Schlüssel zu dem Objekt.

Anfang April 2005 wandte sich der Kläger an seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten. Dieser veranlasste, dass das Mietverhältnis mit Schreiben vom 08.04.2005 zum 31.07.2005 gekündigt wurde; die Vermieter akzeptieren diese Kündigung.

Der Kläger zahlte für die Monate Januar bis einschließlich Juni 2005 einen Mietzins von 880,00 € monatlich und für den Monat Juli einen Mietzins von 380,00 €. Diese Beträge sowie die außergerichtlich entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 278,05 € macht der Kläger nunmehr als Schadenersatz gegen den Beklagten geltend. Der Beklagte hatte mit Schreiben vom 06.05.2005 jegliche Ansprüche des Klägers zurückgewiesen.

Der Kläger ist der Auffassung, die Auskunft des Beklagten sei falsch gewesen, da für Wohnräume die Vorschrift des § 573 c BGB gelte, wonach die Kündigung durch den Mieter immer spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen könne; diese Regelung sei gem. § 573 c Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abdingbar. Der Beklagte hätte ihm daher raten müssen, dass Mietverhältnis umgehend zum 31.12.2004 zu kündigen. Der Kläger behauptet, dass er dann dem Rat entsprechend gehandelt, d. h. zum 31.12.2004 gekündigt und das Objekt geräumt hätte. Er habe sich vergeblich um einen Nachmieter bemüht; er habe hierzu mindestens fünf Zeitungsannoncen geschaltet, ein großes Schild im Fenster des Hauses angebracht und – erfolglos – Gespräch mit ca. 20 bis 30 Interessenten geführt.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 5.938,05 nebst 5 % -Punkte über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 4.400,00 € ab dem 06.05.2005, aus 880,00 € ab dem 01.06.2005, aus 380,00 € ab dem 01.07.2005 und aus 278,05 € seit dem 06.08.2005 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, der neue Mietvertrag vom 30.09.2003 stelle eindeutig eine Fortsetzung des alten Mietvertrages vom 28.07.1994 dar; da dieser dem alten Mietrecht unterfalle, sei die Vereinbarung einer längeren Kündigungsfrist möglich gewesen. Es sei daher nicht § 537 c BGB n. F., sondern § 565 Abs. 2 BGB a. F. anzuwenden. Ein Verstoß gegen § 537 c BGB liege auch deshalb nicht vor, da mit der zusätzlichen Vereinbarung insgesamt gerade keine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung getroffen worden sei. Die erteilte Auskunft stelle außerdem den sichersten Weg dar, da die Vermieter eine Kündigung zu Ende 2004 nicht akzeptiert hätten. Der Beklagte vertritt weiter die Ansicht, dass seine Beratung nicht kausal für das weitere Geschehen sei, da der Kläger ja bereits vor Einholung der Auskunft gekündigt hatte. Diese Kündigung habe das Mietverhältnis zum 31.12.2004 beendet. Dass der Kläger das Mietverhältnis trotz der erklärten Kündigung fortgesetzt habe, müsse sich zu Lasten des Klägers auswirken. Außerdem habe der Kläger weder – wie angeraten – einen Aufhebungsvertrag geschlossen noch einen Nachmieter gestellt. Außerdem hätte der jetzige Prozessbevollmächtigte des Klägers nicht zu einer erneuten Kündigung, sondern zu einer schnellstmöglichen Rückgabe des Objekts raten müssen, so dass nach Ansicht des Beklagten ein Ersatzanspruch des Klägers gegen ihn für die Zeit nach dem 10.04.2005 ohnehin nicht bestehe. Schließlich sei dem Kläger ein Schaden auch deshalb nicht entstanden, weil er eine Gegenleistung in Form des Nutzungsrechts erhalten habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auch die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages von 5.938,05 € als Schadenersatz wegen einer fehlerhaften anwaltlichen Beratung gem. §§ 280, 675 BGB zu.

Der Beklagte hat seine Pflichten aus dem anwaltlichen Beratungsvertrag verletzt, da die dem Kläger mit Schreiben vom 30.08.2004 erteilte Auskunft hinsichtlich einer möglichst frühzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses fehlerhaft war. Denn entgegen der Auskunft des Beklagten konnte das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Frist des § 573 c Abs. 1 BGB und damit frühestmöglich zum 31.12.2004 gekündigt werden. Die Vorschrift des § 573 c BGB ist auf das streitgegenständliche Mietverhältnis anwendbar. Das vom Kläger mit Vertrag vom 30.09.2003 eingegangene Mietverhältnis unterfällt grundsätzlich dem Mietrecht in der Fassung des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001, da der Vertragsschluss nach dem 01.09.2001 erfolgte. Dies gilt insbesondere für die Anwendbarkeit des § 573 c BGB. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist diese Vorschrift nur dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfrist vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden ist. Soweit der Beklagte sich hierauf beruft und geltend macht, dass es sich bei dem Vertrag vom 30.09.2003 nicht um einen neuen, sondern lediglich um eine Fortsetzung des alten Mietvertrages handele, geht diese Ansicht nach Auffassung der Kammer fehl. Denn in dem Mietvertrag vom 28.07.1994 war eine bestimmte Mietzeit vereibart, so dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gar nicht möglich war. Entsprechend gab es auch keine Regelung betreffend die ordentliche Kündigung. Erst in dem Mietvertrag vom 30.09.2003 wurde ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vereinbart und es wurde erstmals die Vereinbarung getroffen, dass die Kündigungsfrist für beide Seiten ein Jahr betragen sollte. Es liegt somit kein Fall einer vor dem 01.09.2001 vereinbarten Kündigungsfrist vor, so dass § 573 c BGB anwendbar ist. Da die Vereinbarung einer Kündigungsfrist von einem Jahr eine für den Kläger nachteilige Abweichung von der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB darstellt, ist sie gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Entgegen der Ansicht des Beklagten kommt es insoweit auch nicht darauf an, ob die in der zusätzlichen Vereinbarung getroffenen Regelungen in ihrer Gesamtheit für den Kläger vorteilhaft oder nachteilig sind. Denn die Vorschrift des § 573 c Abs. 4 BGB bezieht sich ausdrücklich auf die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum gem. § 573 c Abs. 1 und 3 BGB, so dass es für die Beurteilung allein auf die Vereinbarung bzgl. der Kündigungsfrist ankommt. Dabei ist die Vereinbarung einer längeren als der gesetzlichen Frist für den Mieter nachteilig und somit unwirksam.

Etwas anderes ergibt sich nach Auffassung der Kammer auch nicht daraus, dass die Parteien in den zusätzlichen Vereinbarungen vom 30.09.2003 festgehalten haben, dass es sich nicht um ein „normales Mietverhältnis“ handele. Auch wen einzelne von der gesetzlichen Konzeption abweichende Regelungen getroffen wurden, lag dennoch grundsätzlich ein Mietverhältnis über Wohnraum auf unbestimmte Zeit vor, auf das § 573 c BGB anzuwenden ist. Soweit in dem alten Mietvertrag vom 28.07.1994 ein Verzicht des Mieters auf den gesetzlichen Kündigungsschutz vereinbart war, betraf dies ausdrücklich nur den Fall, dass das Mietverhältnis nicht verlängert wird und daher nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von 10 Jahren endete. Für die streitgegenständliche Sachlage einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses galt diese Regelung nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut gerade nicht.

Soweit der Beklagte sich darauf beruft, er habe dem Kläger lediglich den sichersten Weg aufgezeigt, steht das der Annahme einer fehlerhaften Beratung nicht entgegen. Zwar hat der Rechtsanwalt seinen Mandanten vor Nachteilen zu bewahren, soweit solche voraussehbar und vermeindbar sind, und hat ihm hierzu den sichersten Weg vorzuschlagen. Er ist aber auch verpflichtet, seinen Mandanten umfassend zu beraten und ihm mögliche Risiken aufzuzeigen, damit dieser eine ausreichende Grundlage hat, um eine sachgerechte Entscheidung treffen zu können. Der Beklagte hätte dem Kläger daher zumindest sämtliche Möglichkeiten aufzeigen und ihm damit eine vollständige und richtige Entscheidungsgrundlage bieten müssen. Dass er dies in dem erforderlichen Umfang getan hat, trägt der Beklagte selbst nicht vor. Soweit er behauptet, er habe den Kläger bei der telefonischen Beratung auf § 573 c BGB hingewiesen, reicht dies nicht aus: denn gleichzeitig erklärt der Beklagte, dass die telefonische und die schriflich erteilte Auskunft vom Ergebnis her – Kündigung frühstens zum 31.12.2005 möglich – übereinstimmend gewesen seien.

Die fehlerhaft erteilte Auskunft ist für den dem Kläger entstandenen Schaden kausal geworden. Vorliegend macht der Kläger primär als Schaden geltend, dass er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft des Beklagten das Mietverhältnis über den 31.12.2004 hinaus fortgesetzt und Miete an seine Vermieter gezahlt hat. Dem Kläger kommt insoweit die sog. Vermutung des beratungsrichtigen Verhaltens zugute. Voraussetzung hierfür ist ein Sachverhalt, bei dem der Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Anwalts und einen bestimmten Verhalten des Mandanten typischerweise gegeben ist. Dies ist der Fall, wenn ein bestimmter Rat geschuldet und es in der gegebenen Situation aus der Sicht des Mandanten unvernünftig gewesen wäre, einem solchen Rat nicht zu folgen (vgl. Vollkommer/Heinemann, Anwaltshaftungsrecht, 1 Aufl., Rn. 687 f. m. w. N.). Vorliegend hatte der Kläger sich gerade an den Beklagten gewandt, weil er möglichst frühzeitig das Mietverhältnis beenden wollte. Hätte der Beklagte in dieser Situation die richtige, der Gesetzeslage entsprechende Auskunft erteilt, hätte ein vernünftig urteilender Mandant in der Situation des Klägers sich auch entsprechend verhalten und eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2004 herbeigeführt. Umstände dafür, dass der Kläger sich anders verhalten hätte, trägt der Beklagte nicht vor.

Die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden entfällt auch nicht aufgrund der durch den Kläger mit Schreiben vom 14.07.2004 und damit zeitlich vor der Auskunft des Beklagten erklärten Kündigung des Mietverhältnisses. Es kann insowiet dahinstehen, ob durch diese Kündigung das Mietverhältnis wirksam zum 31.12.2004 beendet wurde. Denn da der Kläger gerade im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft des Beklagten die Mietsache nicht zurückgegeben und damit den Gebrauch fortgesetzt hat, hätte er gem. § 2 Ziffer 6 c des Mietvertrages, der auf die gesetzliche Regelung des § 564 a BGB verweist, den Vermietern eine Nutzungsentschädigung zahlen müssen. Diese hätte sich der Höhe nach im Zweifel auf die vereinbarte Miete belaufen, so dass dem Kläger bei unterstellter Wirksamkeit der von ihm erklärten Kündigung der gleiche Schaden entstanden wäre.

Der Beklagte kann sich schließlich auch nicht damit entlasten, dass der später beauftragte Rechtsanwalt dem Kläger nicht zur sofortigen Rückgabe, sondern zur Erklärung der Kündigung zum 31.07.2005 geraten hat. Zwar hätte in dem Fall, dass die vom Kläger erklärte Kündigung das Mietverhältnis tatsächlich zum 31.12.2004 beendet hätte, sich der Kläger wohl tatsächlich darauf berufen und sofort räumen können und ab diesem Zeitpunkt keine Zahlungen mehr leisten müssen. In diesem Fall hätte der später eingeschaltete Rechtsanwalt dem Kläger auch nicht die frühest mögliche Beendigung ermöglichst. In den Fällen des Dazwischentretens eines zweiten Anwalts wird eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs jedoch grundsätzlich nicht angenommen, sondern es haften, wenn der Schaden haftungsrechtlich auch dem ersten Anwalt zuzurechnen ist, vielmehr beide Anwälte als Gesamtschuldner. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen der Mandant nacheinander mehrere Anwälte um Rechtsauskunft ersucht und von allen dieselben falschen, im schädlichen Ratschläge erhalten hat (vgl. Vollkommer/Heinemann, Anwaltshaftungsrecht, 2 Aufl., rn. 511 ff.). Ein solcher Fall ist vorliegend gegeben, so dass es bei einer – vollen – Haftung des Beklagten verbleibt.

Der Schaden des lägers liegt in den unstreitig weitergezahlten Monatsmieten. Soweit der Beklagte geltend macht, der Kläger habe in Form der Nutzungsmöglichkeit eine entsprechende Gegenleistung erhalten und daher keinen Schaden erlitten, geht dieser Einwand ins Leere. Denn da der Kläger bereits ausgezogen war, war diese Nutzungsmöglichkeit für ihn wirtschaftlich wertlos.

Soweit der Beklagte meinte, der Kläger hätte sich nachträglich auf die Kündigung berufen und die Mietern zurückfordern können, besteht ein solcher Rückforderungsanspruch wegen dem den Vermietern zustehenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung gerade nicht.

Der Kläger muss sich auch kein anspruchsminerndes Mitverschulden in Form eines Verstoßes gegen seine Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB anrechnen lassen. Beweisbelastet für ein Mitverschulden des Geschädigten ist der Ersatzpflichtige; der Geschädigte muss aber an der Sachaufklärung mitwirken und darlegen, was er zur Schadensminderung unternommen hat (Palandt-Heinrichs, BGB 63. Aufl., § 254 Rn. 82). Dieser Verpflichtung ist der Kläger nachgekommen, indem er vorgetragen hat, dass seine Vermieter zu einer Entlassung aus dem Mietverhältnis vor dem 31.12.2005 nur bei Stellung eines geeigneten Nachmieters bereit gewesen seien und er sich vergeblich um einen Nachmieter bemüht habe, indem er mindestens fünf Zeitungsannorcen geschaltet habe, ein großes Schild im Fenster des Hauses angebracht habe und – erfolglos – Gespräch mit ca. 20 bis 30 Interessenten geführt habe. Der Beklagte ist insoweit beweisfällig geblieben.

Der zuerkannte Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen und Rechtsanwaltskosten in Höhe von 278,05 € ist gem. §§ 280 Abs. und 2, 288 Abs. 1 BGB begründet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 und 2.